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Baugutachter und Bausachverständiger in Hamburg-Barmbek-Süd
Barmbek-Süd wurde im Zweiten Weltkrieg zu großen Teilen zerstört und danach neu aufgebaut. Gut 62 Prozent der Wohnungen stammen aus den Jahren 1950 bis 1969; Altbau ist hier die Ausnahme. Michael Steinbach begutachtet in Barmbek-Süd persönlich.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenBegutachtung in Barmbek-Süd anfragen.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
- Festpreis vor der Beauftragung
- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
Lieber direkt sprechen? 040 228972049
Alle Leistungen in Barmbek-Süd.
Jede Begutachtung führt Michael Steinbach persönlich durch, unabhängig von Maklern, Bauträgern und Handwerksbetrieben. Die Preise sind Einstiegspreise inkl. MwSt.; den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Hauskaufberatung
ab 799 €Haus oder Wohnung in Barmbek-Süd vor dem Kauf prüfen: Zustand, Risiken und Sanierungsbedarf.
Mehr erfahrenWertermittlung
ab 999 €Realistischer Marktwert Ihrer Immobilie in Barmbek-Süd für Kauf, Verkauf oder Planung.
Mehr erfahrenVerkehrswertgutachten
ab 1.650 €Gutachten nach § 194 BauGB für Finanzamt, Gericht, Bank oder Miterben.
Mehr erfahrenBauschadengutachten
ab 499 €Risse, Feuchtigkeit oder Ausführungsfehler: Ursache klären, Maßnahmen ableiten.
Mehr erfahrenSchimmelgutachten
ab 499 €Schimmel und Feuchte in Haus oder Wohnung fachlich und messtechnisch einordnen.
Mehr erfahrenBauabnahme
ab 799 €Neubau oder Wohnung vom Bauträger vor der Abnahme prüfen und begleiten.
Mehr erfahrenBeweissicherung
ab 699 €Zustand vor Bauarbeiten in der Nachbarschaft nachvollziehbar dokumentieren.
Mehr erfahrenRestnutzungsdauergutachten
ab 1.190 €Kürzere Nutzungsdauer vermieteter Gebäude für höhere Abschreibung nachweisen.
Mehr erfahrenBausachverständiger
Preis auf AnfrageIhr Anliegen ist noch unklar? Persönliche fachliche Einordnung.
Mehr erfahrenWorauf es in Barmbek-Süd ankommt.
Typische Immobilien
Das Bild prägen Wohnblöcke des Wiederaufbaus in Klinker und Putz, oft in Zeilen oder um Innenhöfe angeordnet, dazu einzelne erhaltene Altbauten. Über 90 Prozent der Wohngebäude sind Mehrfamilienhäuser, die Wohnungen mit durchschnittlich knapp 60 m² eher klein. Rund um die Hamburger Straße sind in den vergangenen Jahren auch neue Wohn- und Geschäftshäuser entstanden.
Die Eigentumsquote liegt bei gut 8 Prozent. Viele Eigentumswohnungen sind durch Aufteilung früherer Mietshäuser entstanden. Bei diesen Gebäuden ist entscheidend, welche Sanierungen vor der Aufteilung erledigt wurden und welche noch auf die Eigentümergemeinschaft zukommen.
Lage, Boden und Grundwasser
Barmbek-Süd liegt auf der Geest östlich der Alster zwischen Uhlenhorst und Eilbek. Im Untergrund wechseln Sande und bindige Böden.
Weil die meisten Gebäude nach dem Krieg mit Kellern neu errichtet wurden, sind die Keller oft besser abgedichtet als im Altbau, aber nicht nach heutigem Standard. Feuchte Kellerwände, Risse an Anschlussfugen und undichte Lichtschächte sind typische Befunde.
Typische Prüfpunkte in Barmbek-Süd
Mauerwerk und Wärmebrücken
Mauerwerk der Nachkriegszeit hat oft nur geringen Wärmeschutz. Stürze, Rollladenkästen und Deckenränder sind häufig kalt und Ausgangspunkt für Schimmel.
Schadstoffe der Bauzeit
In Gebäuden, die vor 1993 gebaut oder saniert wurden, können asbesthaltige Bodenbeläge, Kleber, Spachtelmassen oder Fensterkitte vorhanden sein. Das Entfernen ist nur durch Fachbetriebe nach TRGS 519 zulässig.
Balkone aus Stahlbeton
Karbonatisierung, Korrosion der Bewehrung und schadhafte Abdichtungen führen zu Abplatzungen und Feuchte in den Anschlüssen. Die Sanierung betrifft in der Regel das Gemeinschaftseigentum.
Leitungen und Strangsanierung
Viele Wasser- und Abwasserleitungen stammen noch aus der Bauzeit. Eine Strangsanierung ist teuer und für die Bewohner aufwendig; ob sie ansteht, gehört zu den wichtigsten Fragen beim Kauf.
Für Barmbek-Süd gilt eine Soziale Erhaltungsverordnung. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden sind im Gebiet genehmigungsbedürftig, und nach der Hamburger Umwandlungsverordnung darf Wohnungseigentum nur mit Genehmigung begründet werden. Ob ein Objekt im Geltungsbereich liegt, klärt das Bezirksamt Hamburg-Nord. Dieser Hinweis ist eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzt keine anwaltliche Rechtsberatung.
Barmbek-Süd in Zahlen.
Die wichtigsten amtlichen Kennzahlen zum Gebäudebestand und zum Immobilienmarkt im Stadtteil, jeweils im Vergleich mit Hamburg insgesamt.
Für die Begutachtung heißt das: Bei Bestandspreisen von rund 6.550 €/m² liegt Barmbek-Süd leicht über dem Hamburger Durchschnitt, der Bestand ist aber überwiegend 60 bis 75 Jahre alt. Fenster, Balkone, Leitungen und Fassaden erreichen das Ende ihrer Lebensdauer, und die Kosten dafür sollten vor dem Kauf bekannt sein.
Quellen: Statistikamt Nord, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Tabellen 3.2.2 Gebäude und Wohnungen nach Baujahr und 4.2.2 Eigentumsquote; Statistikamt Nord, Regionaldaten Barmbek-Süd (Wohngebäude, Wohnungen, Wohnungsgröße, Stand 31.12.2025); Immobilienpreise im Bestand ohne Neubau, Stand Januar 2026, nach LBS-Immobilienmarktatlas Hamburg und Umland, veröffentlicht vom Statistikamt Nord. Mittlere Preisniveaus, einzelne Objekte können deutlich abweichen.
Was Auftraggeber über Baugutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Baugutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Angrenzende Stadtteile und Bezirk.
Barmbek-Süd gehört zum Bezirk Hamburg-Nord. Michael Steinbach begutachtet ebenso in den Nachbarstadtteilen und in ganz Hamburg.
Hamburg
Vom ersten Anruf bis zum Ortstermin.
Hamburg ist Standort von Baugutachter Steinbach. Die Lage des Objekts in Barmbek-Süd fließt in den Festpreis ein, der vor der Beauftragung verbindlich vereinbart wird.
Termine sind in der Regel kurzfristig möglich. Steht ein Notartermin oder eine Abnahme bevor, sagen Sie es bitte direkt bei der Anfrage.
Erbe, Scheidung, Kauf oder Steuer? Hier finden Sie Antworten.
Fachbeiträge von Michael Steinbach zu den häufigsten Anlässen für ein Gutachten, mit Rechenbeispielen und rechtlicher Einordnung für Hamburg und Norddeutschland.
Fragen zur Begutachtung in Barmbek-Süd
Was kostet ein Baugutachter in Barmbek-Süd?
Die Einstiegspreise stehen bei jeder Leistung, etwa ab 799 € für die Hauskaufberatung oder ab 999 € für die Wertermittlung, jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis für Ihr Objekt in Barmbek-Süd erhalten Sie vor der Beauftragung.
Muss ich bei einer Wohnung aus den 1950er Jahren mit Asbest rechnen?
Möglich ist es. In Gebäuden, die vor 1993 gebaut oder saniert wurden, können asbesthaltige Bodenbeläge, Kleber, Spachtelmassen oder Fensterkitte vorhanden sein. Solange sie unbeschädigt sind, geht von ihnen meist keine akute Gefahr aus. Vor Umbauarbeiten sollte aber eine Materialprobe genommen werden.
Was bedeutet eine Strangsanierung für Eigentümer?
Die Steigleitungen gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten werden nach dem Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt, oft über eine Sonderumlage, wenn die Erhaltungsrücklage nicht reicht. Ob eine Strangsanierung beschlossen oder absehbar ist, zeigen Protokolle und Beschluss-Sammlung. Dieser Hinweis ist eine fachliche Einschätzung und ersetzt keine anwaltliche Rechtsberatung.
Kommt der Gutachter persönlich?
Ja. Michael Steinbach nimmt jeden Ortstermin in Barmbek-Süd selbst wahr und ist auch Ihr Ansprechpartner für Rückfragen zum Gutachten.
Erhalte ich auch eine rechtliche Einschätzung?
Gutachten enthalten bei Bedarf Hinweise zu baurechtlichen Folgen, etwa nach BGB, Wohnungseigentumsgesetz oder der Hamburgischen Bauordnung. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung.
Begutachtung in Barmbek-Süd? Rufen Sie an.
Nennen Sie Objekt und Anliegen. Michael Steinbach meldet sich persönlich und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis und Terminvorschlag.
Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.