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Baugutachter und Bausachverständiger in Hamburg-Winterhude
In Winterhude liegen gründerzeitliche Etagenhäuser, Villen am Stadtpark und die Rotklinkerbauten der Jarrestadt dicht beieinander. Gut die Hälfte der Wohnungen steht in Gebäuden von vor 1950, und viele Häuser liegen nah an Alster und Kanälen. Michael Steinbach begutachtet in Winterhude persönlich.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenBegutachtung in Winterhude anfragen.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
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Alle Leistungen in Winterhude.
Jede Begutachtung führt Michael Steinbach persönlich durch, unabhängig von Maklern, Bauträgern und Handwerksbetrieben. Die Preise sind Einstiegspreise inkl. MwSt.; den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Hauskaufberatung
ab 799 €Haus oder Wohnung in Winterhude vor dem Kauf prüfen: Zustand, Risiken und Sanierungsbedarf.
Mehr erfahrenWertermittlung
ab 999 €Realistischer Marktwert Ihrer Immobilie in Winterhude für Kauf, Verkauf oder Planung.
Mehr erfahrenVerkehrswertgutachten
ab 1.650 €Gutachten nach § 194 BauGB für Finanzamt, Gericht, Bank oder Miterben.
Mehr erfahrenBauschadengutachten
ab 499 €Risse, Feuchtigkeit oder Ausführungsfehler: Ursache klären, Maßnahmen ableiten.
Mehr erfahrenSchimmelgutachten
ab 499 €Schimmel und Feuchte in Haus oder Wohnung fachlich und messtechnisch einordnen.
Mehr erfahrenBauabnahme
ab 799 €Neubau oder Wohnung vom Bauträger vor der Abnahme prüfen und begleiten.
Mehr erfahrenBeweissicherung
ab 699 €Zustand vor Bauarbeiten in der Nachbarschaft nachvollziehbar dokumentieren.
Mehr erfahrenRestnutzungsdauergutachten
ab 1.190 €Kürzere Nutzungsdauer vermieteter Gebäude für höhere Abschreibung nachweisen.
Mehr erfahrenBausachverständiger
Preis auf AnfrageIhr Anliegen ist noch unklar? Persönliche fachliche Einordnung.
Mehr erfahrenWorauf es in Winterhude ankommt.
Typische Immobilien
Rund um den Mühlenkamp und den Winterhuder Marktplatz stehen Etagenhäuser aus der Zeit um 1900, viele mit Stuck und Erkern und heute in Wohnungseigentum aufgeteilt. Am Stadtpark und an den Kanälen finden sich Villen und Stadthäuser. An der Jarrestraße entstand Ende der 1920er Jahre die Jarrestadt, eine geschlossene Rotklinkersiedlung, die von den Vorstellungen des Oberbaudirektors Fritz Schumacher geprägt ist.
Nach dem Krieg wurden Lücken mit Wohnblöcken der 1950er und 1960er Jahre geschlossen; knapp ein Viertel der Wohnungen stammt aus dieser Zeit. Mit gut 12 Prozent ist die Eigentumsquote niedrig, denn der weitaus größte Teil der Wohnungen ist vermietet. Wer kauft, kauft meist eine aufgeteilte Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft.
Lage, Boden und Grundwasser
Winterhude liegt am Ostufer der Alster und wird von Kanälen durchzogen, darunter Osterbekkanal, Goldbekkanal und Mühlenkampkanal. Den Norden des Stadtteils nimmt der Stadtpark ein. Im Untergrund wechseln Sande und bindige Böden.
Entlang der Kanäle steht das Grundwasser hoch, und viele Keller der Gründerzeit wurden ohne wirksame Abdichtung gebaut. Feuchte Kellerwände und Salzausblühungen sind deshalb häufig. Vor einem Kellerausbau oder einer nachträglichen Abdichtung sind Wasserbeanspruchung und Mauerwerk zu klären, etwa nach dem WTA-Merkblatt 4-6.
Typische Prüfpunkte in Winterhude
Holzbalkendecken im Altbau
Balkenköpfe im Außenmauerwerk, Decken unter Bädern und Küchen und nachträglich ausgebaute Dachgeschosse sind die Stellen, an denen sich Feuchteschäden über Jahre aufbauen. Durchbiegungen und Risse im Deckenputz sind Hinweise, denen nachzugehen ist.
Klinker der Jarrestadt
Ausgewaschene Fugen, Ausblühungen und korrodierte Drahtanker im zweischaligen Mauerwerk. Eine Innendämmung setzt voraus, dass die Wand trocken genug ist und der Feuchteschutz nachgewiesen wird; Planungsgrundlage ist das WTA-Merkblatt 6-4.
Keller in Kanalnähe
Kapillar aufsteigende Feuchte, Feuchte von außen bei hohen Grundwasserständen und versalzter Putz. Entscheidend ist, ob der Keller nur als Abstellraum dient oder ausgebaut werden soll.
Wohnblöcke der Nachkriegszeit
Wärmebrücken an Decken und Balkonplatten, alte Fenster und Leitungen sowie mögliche Schadstoffe in Bodenbelägen, Klebern und Spachtelmassen aus der Bauzeit.
Für die Jarrestadt gilt eine Soziale Erhaltungsverordnung. Dort sind Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden genehmigungsbedürftig, und nach der Hamburger Umwandlungsverordnung darf Wohnungseigentum nur mit Genehmigung begründet werden. Teile der Jarrestadt stehen zudem unter Denkmalschutz. Dieser Hinweis ist eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzt keine anwaltliche Rechtsberatung.
Winterhude in Zahlen.
Die wichtigsten amtlichen Kennzahlen zum Gebäudebestand und zum Immobilienmarkt im Stadtteil, jeweils im Vergleich mit Hamburg insgesamt.
Für die Begutachtung heißt das: In Winterhude geht es meist um Altbau oder Klinker in einer Eigentümergemeinschaft. Bei rund 9.000 €/m² für Bestandswohnungen zählt neben der Wohnung selbst vor allem der Zustand von Dach, Fassade, Keller und Leitungen, denn größere Sanierungen am Gemeinschaftseigentum tragen alle Eigentümer anteilig.
Quellen: Statistikamt Nord, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Tabellen 3.2.2 Gebäude und Wohnungen nach Baujahr und 4.2.2 Eigentumsquote; Statistikamt Nord, Regionaldaten Winterhude (Wohngebäude, Wohnungen, Wohnungsgröße, Stand 31.12.2025); Immobilienpreise im Bestand ohne Neubau, Stand Januar 2026, nach LBS-Immobilienmarktatlas Hamburg und Umland, veröffentlicht vom Statistikamt Nord. Mittlere Preisniveaus, einzelne Objekte können deutlich abweichen.
Was Auftraggeber über Baugutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Baugutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Angrenzende Stadtteile und Bezirk.
Winterhude gehört zum Bezirk Hamburg-Nord. Michael Steinbach begutachtet ebenso in den Nachbarstadtteilen und in ganz Hamburg.
Hamburg
Vom ersten Anruf bis zum Ortstermin.
Hamburg ist Standort von Baugutachter Steinbach. Die Lage des Objekts in Winterhude fließt in den Festpreis ein, der vor der Beauftragung verbindlich vereinbart wird.
Termine sind in der Regel kurzfristig möglich. Steht ein Notartermin oder eine Abnahme bevor, sagen Sie es bitte direkt bei der Anfrage.
Erbe, Scheidung, Kauf oder Steuer? Hier finden Sie Antworten.
Fachbeiträge von Michael Steinbach zu den häufigsten Anlässen für ein Gutachten, mit Rechenbeispielen und rechtlicher Einordnung für Hamburg und Norddeutschland.
Fragen zur Begutachtung in Winterhude
Was kostet ein Baugutachter in Winterhude?
Die Einstiegspreise stehen bei jeder Leistung, etwa ab 799 € für die Hauskaufberatung oder ab 999 € für die Wertermittlung, jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis für Ihr Objekt in Winterhude erhalten Sie vor der Beauftragung.
Was ist beim Kauf einer Wohnung in der Jarrestadt zu beachten?
Neben dem Zustand von Klinkerfassade, Fenstern und Haustechnik spielt das Erhaltungsrecht eine Rolle, denn bauliche Änderungen können genehmigungsbedürftig sein. Bei Bestandswohnungen lohnt außerdem ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen und in die Erhaltungsrücklage. Hinweise zum Erhaltungsrecht sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung.
Ist ein feuchter Keller in Winterhude ein Mangel?
Nicht automatisch. Bei Altbauten aus der Zeit um 1900 ist ein gewisser Feuchtegehalt im Kellermauerwerk üblich. Ob ein Mangel vorliegt, hängt von der vereinbarten oder üblichen Nutzung ab und davon, ob die Feuchte zunimmt oder Schäden verursacht. Das lässt sich mit Messungen vor Ort klären.
Kommt der Gutachter persönlich?
Ja. Michael Steinbach nimmt jeden Ortstermin in Winterhude selbst wahr und ist auch Ihr Ansprechpartner für Rückfragen zum Gutachten.
Erhalte ich auch eine rechtliche Einschätzung?
Gutachten enthalten bei Bedarf Hinweise zu baurechtlichen Folgen, etwa nach BGB, Wohnungseigentumsgesetz oder der Hamburgischen Bauordnung. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung.
Begutachtung in Winterhude? Rufen Sie an.
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Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.