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Beweissicherung vor Baubeginn beim Nachbarn: Was Eigentümer jetzt tun sollten

Von Michael Steinbach, TÜV-zertifizierter Sachverständiger · 28. September 2026 · Lesezeit 3 Minuten

Der Brief kommt freundlich: Nebenan entsteht ein Mehrfamilienhaus, die Baugrube wird fünf Meter tief, man bitte um Verständnis für die Belästigungen. Was in dem Brief selten steht: Die Erschütterungen durch Verdichtung, Bohrpfähle und Baustellenverkehr und die Veränderung des Grundwassers können am eigenen Haus Risse verursachen. Ob der Bauherr nebenan später dafür zahlt, entscheidet sich in Hamburg, Lübeck, Kiel, Bremen und im norddeutschen Umland fast immer an einer Frage: Gab es vor Baubeginn eine Dokumentation des Zustands?

Warum der Zeitpunkt alles ist

Ein Riss, der nach Baubeginn entdeckt wird, kann alt sein oder neu. Ohne Vergleich lässt sich das nicht belegen, und die Gegenseite wird darauf hinweisen, dass Altbauten immer Risse haben. Eine Beweissicherung hält den Zustand vor dem ersten Eingriff fest: jede Fassade, jeder Raum, jeder vorhandene Riss mit Lage, Länge und Breite, dazu Fotos mit Maßstab und ein Protokoll mit Datum. Kommt später ein Riss hinzu oder wächst ein alter, ist der Unterschied dokumentiert. Die Beweissicherung schützt übrigens beide Seiten; seriöse Bauherren beauftragen sie selbst für die Nachbargebäude.

Was dokumentiert wird

Außen: Fassaden, Sockel, Gehwege, Einfriedungen, Terrassen, mit Übersichts- und Detailfotos. Innen: alle Räume mit Decken, Wänden, Fliesenbelägen und Anschlüssen, besonders an der dem Bauvorhaben zugewandten Seite. Jeder vorhandene Riss wird nummeriert, vermessen und mit Gipsmarke oder Rissmonitor versehen, wenn er beobachtet werden soll. Bei tiefen Baugruben und Grundwasserabsenkung kommt ein Höhennivellement an festen Punkten des Gebäudes hinzu, damit Setzungen millimetergenau nachweisbar sind. Das Ergebnis ist ein Bericht, den beide Seiten erhalten und der im Streitfall vor Gericht Bestand hat.

Ablauf und Aufwand

Für ein Einfamilienhaus dauert die Aufnahme zwei bis drei Stunden, bei einem Mehrfamilienhaus entsprechend länger. Sinnvoll ist eine Begehung vor Baubeginn, eine Zwischenkontrolle nach dem Aushub und eine Abschlussbegehung nach dem Rohbau. Als Eigentümer können Sie den Bauherrn bitten, die Beweissicherung zu beauftragen; viele tun das, weil sie selbst Rechtssicherheit wollen. Lehnt er ab, beauftragen Sie sie selbst, die Kosten sind gegenüber dem Streitwert eines Rissschadens gering.

Was rechtlich gilt

Die folgenden Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Bausachverständigen und ersetzen keine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Wer sein Grundstück vertieft, muss dafür sorgen, dass das Nachbargrundstück nicht die nötige Stütze verliert (§ 909 BGB); für Schäden haftet er unabhängig von Verschulden, soweit sie auf die Vertiefung zurückgehen. Daneben kommen Ansprüche aus § 823 BGB und aus dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB in Betracht. In allen Fällen muss der Geschädigte beweisen, dass der Schaden durch das Bauvorhaben entstanden ist. Ohne Beweissicherung gelingt das selten; mit ihr ist es eine Frage des Vergleichs zweier Protokolle. Ein selbstständiges Beweisverfahren nach § 485 ZPO ist auch während der Bauzeit möglich, wenn der Bauherr eine private Dokumentation verweigert. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Was Sie jetzt tun sollten

Reagieren Sie auf die Bauankündigung schriftlich und bitten Sie um eine Beweissicherung vor Baubeginn, mit Frist. Fotografieren Sie Ihr Haus vorsorglich selbst, außen und innen, mit Datum. Notieren Sie Beginn und Art der Arbeiten, insbesondere Verdichtung, Rammen, Bohren und Grundwasserabsenkung. Melden Sie neue Risse sofort schriftlich an den Bauherrn und dessen Haftpflichtversicherung. Und verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen; was nicht dokumentiert ist, lässt sich später nicht beweisen.

Quellen: §§ 823, 906, 909 BGB; § 485 ZPO; DIN 4123 (Ausschachtungen, Gründungen und Unterfangungen im Bereich bestehender Gebäude); DIN 4150-3 (Erschütterungen im Bauwesen, Einwirkungen auf bauliche Anlagen).