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Bauabnahme: Warum der Termin nicht unter Zeitdruck stehen darf

Von Michael Steinbach, TÜV-zertifizierter Sachverständiger · 21. September 2026 · Lesezeit 3 Minuten

Die Abnahme ist der wichtigste Termin eines Bauvorhabens, und sie findet meist unter den schlechtesten Bedingungen statt: Der Umzug ist gebucht, der Bauträger drängt, die Handwerker sind noch im Haus. In dieser Situation unterschreiben Bauherren in Hamburg, Lübeck, Kiel, Bremen und im norddeutschen Umland Protokolle, die sie später teuer zu stehen kommen. Dabei lässt sich der Termin mit etwas Vorbereitung ohne Streit und ohne Hast durchführen.

Was die Abnahme rechtlich bewirkt

Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Ab diesem Moment beginnt die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren, die Schlussrate wird fällig, die Gefahr geht auf den Bauherrn über, und vor allem kehrt sich die Beweislast um: Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist, danach muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Offensichtliche Mängel, die bei der Abnahme bekannt waren und nicht im Protokoll vorbehalten wurden, kann der Bauherr später nicht mehr geltend machen.

Was ins Protokoll gehört

Jeder erkennbare Mangel, auch der kleine: Kratzer in der Fensterscheibe, fehlende Abdeckungen, unsaubere Silikonfugen, Gefälle auf dem Balkon, nicht funktionierende Steckdosen. Dazu alle noch fehlenden Leistungen mit Frist, die vereinbarten Vertragsstrafen bei Verzug und der Vorbehalt für Mängel, die erst später sichtbar werden können, etwa Risse nach dem ersten Winter. Fehlende Unterlagen gehören ebenfalls hinein: Dichtheitsprotokoll der Lüftung, Abnahme des Schornsteinfegers, Revisionspläne, Bedienungsanleitungen, Energieausweis. Das Protokoll unterschreiben beide Seiten; der Bauherr erhält sofort eine Kopie.

Wie der Termin vorbereitet wird

Eine Vorbegehung einige Tage vor der Abnahme nimmt den Druck aus dem Termin. Dabei werden die Räume systematisch geprüft: Ebenheit der Böden und Wände mit Richtlatte, Fenster und Türen auf Gängigkeit und Dichtheit, Gefälle in Nassräumen, Anschlüsse von Abdichtungen, Dachraum, Keller, Technik. Die Ergebnisse stehen als Mängelliste bereit, der Bauträger kann vor dem Termin nachbessern, und bei der Abnahme wird nur noch abgeglichen. Für Eigentümergemeinschaften gilt dasselbe für das Gemeinschaftseigentum, das gesondert abgenommen wird, in der Regel durch einen vom Beirat beauftragten Sachverständigen.

Was rechtlich gilt

Die folgenden Hinweise sind eine fachliche Einschätzung aus Sicht des Bausachverständigen und ersetzen keine Rechtsberatung durch einen Anwalt.

Rechtsgrundlage ist § 640 BGB. Der Bauherr darf die Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln verweigern; kleinere Mängel muss er abnehmen und im Protokoll vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB). Seit 2018 gilt auch die fiktive Abnahme: Setzt der Unternehmer eine Frist und nennt der Bauherr keinen Mangel, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB). Beim Bauträgervertrag regelt § 650u BGB die Abnahme, und die Makler- und Bauträgerverordnung schützt die Raten. Eine Abnahme unter Vorbehalt ist kein Zeichen von Misstrauen, sondern die vom Gesetz vorgesehene Form. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung und ersetzen keine Rechtsberatung.

Was Sie jetzt tun sollten

Vereinbaren Sie den Abnahmetermin erst, wenn das Haus fertig ist, nicht wenn der Umzugstermin es verlangt. Lesen Sie Bau- und Leistungsbeschreibung vorher noch einmal und notieren Sie, was vereinbart war. Gehen Sie mit Richtlatte, Wasserwaage, Taschenlampe und Fotoapparat durch das Haus und machen Sie eine eigene Liste. Unterschreiben Sie kein Protokoll ohne Vorbehalt von Mängeln und ohne Fristen für Restarbeiten. Und lassen Sie sich nicht zu einer Abnahme drängen, solange wesentliche Leistungen fehlen.

Quellen: §§ 634a, 640, 650u BGB; § 12 VOB/B; Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV); DIN 18202 (Toleranzen im Hochbau); BGH, Urteil vom 12.05.2016, VII ZR 171/15 (Abnahme des Gemeinschaftseigentums).