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Baugutachter und Bausachverständiger in Hamburg-Rotherbaum
Rotherbaum zwischen Außenalster und Universität ist ein Altbaustadtteil. Mehr als die Hälfte der Wohnungen steht in Gebäuden von vor 1950, vor allem im Grindelviertel und an den Straßen zur Alster. Michael Steinbach begutachtet in Rotherbaum persönlich.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenBegutachtung in Rotherbaum anfragen.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
- Festpreis vor der Beauftragung
- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
Lieber direkt sprechen? 040 228972049
Alle Leistungen in Rotherbaum.
Jede Begutachtung führt Michael Steinbach persönlich durch, unabhängig von Maklern, Bauträgern und Handwerksbetrieben. Die Preise sind Einstiegspreise inkl. MwSt.; den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Hauskaufberatung
ab 799 €Haus oder Wohnung in Rotherbaum vor dem Kauf prüfen: Zustand, Risiken und Sanierungsbedarf.
Mehr erfahrenWertermittlung
ab 999 €Realistischer Marktwert Ihrer Immobilie in Rotherbaum für Kauf, Verkauf oder Planung.
Mehr erfahrenVerkehrswertgutachten
ab 1.650 €Gutachten nach § 194 BauGB für Finanzamt, Gericht, Bank oder Miterben.
Mehr erfahrenBauschadengutachten
ab 499 €Risse, Feuchtigkeit oder Ausführungsfehler: Ursache klären, Maßnahmen ableiten.
Mehr erfahrenSchimmelgutachten
ab 499 €Schimmel und Feuchte in Haus oder Wohnung fachlich und messtechnisch einordnen.
Mehr erfahrenBauabnahme
ab 799 €Neubau oder Wohnung vom Bauträger vor der Abnahme prüfen und begleiten.
Mehr erfahrenBeweissicherung
ab 699 €Zustand vor Bauarbeiten in der Nachbarschaft nachvollziehbar dokumentieren.
Mehr erfahrenRestnutzungsdauergutachten
ab 1.190 €Kürzere Nutzungsdauer vermieteter Gebäude für höhere Abschreibung nachweisen.
Mehr erfahrenBausachverständiger
Preis auf AnfrageIhr Anliegen ist noch unklar? Persönliche fachliche Einordnung.
Mehr erfahrenWorauf es in Rotherbaum ankommt.
Typische Immobilien
Rund um Grindelallee, Rothenbaumchaussee und das Grindelviertel stehen gründerzeitliche Etagenhäuser, viele mit Stuckfassaden und Hinterhäusern. Am Alsterufer finden sich Villen und repräsentative Stadthäuser, von denen manche heute als Büros, Konsulate oder Praxen genutzt werden. Zwischen den Altbauten stehen Lückenschließungen der Nachkriegszeit und Gebäude der Universität.
Gut drei Viertel der Wohngebäude sind Mehrfamilienhäuser. Die Eigentumsquote liegt bei knapp 20 Prozent. Viele Altbauten wurden in Wohnungseigentum aufgeteilt; beim Kauf sind deshalb Wohnung und Gemeinschaftseigentum getrennt zu betrachten.
Lage, Boden und Grundwasser
Rotherbaum liegt auf der Geest am Westufer der Außenalster. Im Untergrund finden sich Sande und Geschiebemergel. Zum Alsterufer hin fällt das Gelände leicht ab, das Grundwasser steht dort höher.
Die Keller der Gründerzeit sind meist ohne heutige Abdichtung gebaut. Feuchte Wände und Ausblühungen sind deshalb verbreitet; wichtig ist, ob die Feuchte zunimmt und ob der Keller anders genutzt werden soll als bisher.
Typische Prüfpunkte in Rotherbaum
Holzbalkendecken und Balkenköpfe
Feuchte an den Auflagern im Außenmauerwerk, Decken unter Bädern und Küchen und frühere Durchbrüche für Leitungen. Durchbiegungen und Risse sind Hinweise, denen nachgegangen werden sollte.
Hinterhäuser und Höfe
Hinterhäuser haben oft einfachere Bausubstanz, schlechter belüftete Keller und Höfe mit eigener Entwässerung. Der Zustand von Hofflächen und Grundleitungen wird leicht übersehen.
Dachgeschosse
Ausgebaute Dachgeschosse mit Fehlern bei Dämmung, Dampfbremse und Anschlüssen führen zu Tauwasser, Schimmel und Schäden am Holz.
Nutzungsänderungen
Ehemalige Praxen oder Büros, die zu Wohnungen umgebaut wurden oder umgebaut werden sollen, brauchen eine Genehmigung. Bauakte und Teilungserklärung sollten zur tatsächlichen Nutzung passen.
Ob eine Wohnung baurechtlich als Wohnung genehmigt ist und ob die Teilungserklärung die tatsächliche Nutzung abdeckt, lässt sich über Bauakte und Grundbuch klären. Dieser Hinweis ist eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzt keine anwaltliche Rechtsberatung.
Rotherbaum in Zahlen.
Die wichtigsten amtlichen Kennzahlen zum Gebäudebestand und zum Immobilienmarkt im Stadtteil, jeweils im Vergleich mit Hamburg insgesamt.
Für die Begutachtung heißt das: Mit knapp 10.000 €/m² für Bestandswohnungen gehört Rotherbaum zu den teuersten Lagen Hamburgs. Fast immer geht es um Altbausubstanz, bei der der Zustand von Decken, Dach, Keller und Leitungen über die Kosten der kommenden Jahre entscheidet.
Quellen: Statistikamt Nord, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Tabellen 3.2.2 Gebäude und Wohnungen nach Baujahr und 4.2.2 Eigentumsquote; Statistikamt Nord, Regionaldaten Rotherbaum (Wohngebäude, Wohnungen, Wohnungsgröße, Stand 31.12.2025); Immobilienpreise im Bestand ohne Neubau, Stand Januar 2026, nach LBS-Immobilienmarktatlas Hamburg und Umland, veröffentlicht vom Statistikamt Nord. Mittlere Preisniveaus, einzelne Objekte können deutlich abweichen.
Was Auftraggeber über Baugutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Baugutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Angrenzende Stadtteile und Bezirk.
Rotherbaum gehört zum Bezirk Eimsbüttel. Michael Steinbach begutachtet ebenso in den Nachbarstadtteilen und in ganz Hamburg.
Hamburg
Vom ersten Anruf bis zum Ortstermin.
Hamburg ist Standort von Baugutachter Steinbach. Die Lage des Objekts in Rotherbaum fließt in den Festpreis ein, der vor der Beauftragung verbindlich vereinbart wird.
Termine sind in der Regel kurzfristig möglich. Steht ein Notartermin oder eine Abnahme bevor, sagen Sie es bitte direkt bei der Anfrage.
Erbe, Scheidung, Kauf oder Steuer? Hier finden Sie Antworten.
Fachbeiträge von Michael Steinbach zu den häufigsten Anlässen für ein Gutachten, mit Rechenbeispielen und rechtlicher Einordnung für Hamburg und Norddeutschland.
Fragen zur Begutachtung in Rotherbaum
Was kostet ein Baugutachter in Rotherbaum?
Die Einstiegspreise stehen bei jeder Leistung, etwa ab 799 € für die Hauskaufberatung oder ab 999 € für die Wertermittlung, jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis für Ihr Objekt in Rotherbaum erhalten Sie vor der Beauftragung.
Worauf sollte ich bei einer Altbauwohnung im Grindelviertel achten?
Neben der Wohnung selbst zählen Dach, Fassade, Keller, Leitungen und Treppenhaus. Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung und Erhaltungsrücklage zeigen, welche Maßnahmen anstehen. Bei Wohnungen im Hinterhaus lohnt zusätzlich ein Blick auf Hofentwässerung und Keller.
Was bedeutet es, wenn eine Wohnung früher als Büro genutzt wurde?
Dann ist zu prüfen, ob die Nutzung als Wohnung baurechtlich genehmigt ist und ob die Teilungserklärung sie als Wohnung ausweist. Abweichungen können Folgen für Finanzierung und spätere Nutzung haben. Dieser Hinweis ist eine fachliche Einschätzung und ersetzt keine anwaltliche Rechtsberatung.
Kommt der Gutachter persönlich?
Ja. Michael Steinbach nimmt jeden Ortstermin in Rotherbaum selbst wahr und ist auch Ihr Ansprechpartner für Rückfragen zum Gutachten.
Erhalte ich auch eine rechtliche Einschätzung?
Gutachten enthalten bei Bedarf Hinweise zu baurechtlichen Folgen, etwa nach BGB, Wohnungseigentumsgesetz oder der Hamburgischen Bauordnung. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung.
Begutachtung in Rotherbaum? Rufen Sie an.
Nennen Sie Objekt und Anliegen. Michael Steinbach meldet sich persönlich und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis und Terminvorschlag.
Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.