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Baugutachter und Bausachverständiger in Hamburg-Osdorf
Osdorf verbindet Einfamilienhausgebiete mit der Großwohnsiedlung Osdorfer Born. Mehr als die Hälfte der Wohnungen entstand zwischen 1950 und 1969. Michael Steinbach begutachtet in Osdorf persönlich.
TÜV SÜD zertifizierter Sachverständiger. Mehr als 17 Jahre Bau- und Sanierungspraxis, über 2.300 Begutachtungen.
★★★★★ 4,9 von 5 aus über 60 BewertungenBegutachtung in Osdorf anfragen.
Nennen Sie die Postleitzahl der Immobilie und wählen Sie, worum es geht. Michael Steinbach meldet sich persönlich mit Festpreis und Terminvorschlag.
- Persönliche Rückmeldung von Michael Steinbach
- Festpreis vor der Beauftragung
- Unabhängig, ohne Provision oder Verkaufsinteresse
Lieber direkt sprechen? 040 228972049
Alle Leistungen in Osdorf.
Jede Begutachtung führt Michael Steinbach persönlich durch, unabhängig von Maklern, Bauträgern und Handwerksbetrieben. Die Preise sind Einstiegspreise inkl. MwSt.; den verbindlichen Festpreis erhalten Sie vor der Beauftragung.
Hauskaufberatung
ab 799 €Haus oder Wohnung in Osdorf vor dem Kauf prüfen: Zustand, Risiken und Sanierungsbedarf.
Mehr erfahrenWertermittlung
ab 999 €Realistischer Marktwert Ihrer Immobilie in Osdorf für Kauf, Verkauf oder Planung.
Mehr erfahrenVerkehrswertgutachten
ab 1.650 €Gutachten nach § 194 BauGB für Finanzamt, Gericht, Bank oder Miterben.
Mehr erfahrenBauschadengutachten
ab 499 €Risse, Feuchtigkeit oder Ausführungsfehler: Ursache klären, Maßnahmen ableiten.
Mehr erfahrenSchimmelgutachten
ab 499 €Schimmel und Feuchte in Haus oder Wohnung fachlich und messtechnisch einordnen.
Mehr erfahrenBauabnahme
ab 799 €Neubau oder Wohnung vom Bauträger vor der Abnahme prüfen und begleiten.
Mehr erfahrenBeweissicherung
ab 699 €Zustand vor Bauarbeiten in der Nachbarschaft nachvollziehbar dokumentieren.
Mehr erfahrenRestnutzungsdauergutachten
ab 1.190 €Kürzere Nutzungsdauer vermieteter Gebäude für höhere Abschreibung nachweisen.
Mehr erfahrenBausachverständiger
Preis auf AnfrageIhr Anliegen ist noch unklar? Persönliche fachliche Einordnung.
Mehr erfahrenWorauf es in Osdorf ankommt.
Typische Immobilien
Rund zwei Drittel der Wohngebäude sind Einfamilien- und Reihenhäuser, vor allem im Süden und Westen des Stadtteils. Im Norden liegt der Osdorfer Born, eine Großwohnsiedlung aus den späten 1960er und frühen 1970er Jahren mit Hochhäusern und Wohnzeilen. Bekannt ist Osdorf auch für das Elbe-Einkaufszentrum.
Die Eigentumsquote liegt bei gut 24 Prozent. Beim Kauf geht es entweder um ein Einfamilien- oder Reihenhaus oder um eine Wohnung in einer größeren Wohnanlage.
Lage, Boden und Grundwasser
Osdorf liegt auf der Geest mit sandigen und lehmigen Böden. Auf bindigen Schichten kann sich nach Regen Wasser vor der Kellerwand sammeln.
Bei Häusern der 1950er bis 1970er Jahre sind Kellerabdichtung und Drainage häufig verbraucht. Feuchte Kellerwände und Ausblühungen am Sockel sind deshalb typische Befunde.
Typische Prüfpunkte in Osdorf
Einfamilien- und Reihenhäuser
Dach, Dämmung, Fenster, Heizung und Leitungen sowie spätere Anbauten. Häufig stehen mehrere Erneuerungen zugleich an.
Großwohnanlagen
Betonfassaden, Balkone, Flachdächer, Aufzüge und Haustechnik. Die Erhaltungsrücklage zeigt, ob die Gemeinschaft auf Sanierungen vorbereitet ist.
Schadstoffe
Asbesthaltige Bauprodukte und in Anlagen dieser Zeit auch PCB-haltige Fugenmassen sind möglich und vor Umbauten zu klären.
Keller und Sockel
Feuchte von außen und schadhafte Drainagen. Die Sanierung richtet sich nach Ursache und gewünschter Nutzung.
Osdorf in Zahlen.
Die wichtigsten amtlichen Kennzahlen zum Gebäudebestand und zum Immobilienmarkt im Stadtteil, jeweils im Vergleich mit Hamburg insgesamt.
Für die Begutachtung heißt das: Mit rund 6.800 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser liegt Osdorf über dem Hamburger Durchschnitt, Wohnungen sind mit rund 5.150 €/m² günstiger. Bei älteren Häusern und großen Wohnanlagen bestimmt der Sanierungsbedarf häufig den realistischen Preis.
Quellen: Statistikamt Nord, Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022), Tabellen 3.2.2 Gebäude und Wohnungen nach Baujahr und 4.2.2 Eigentumsquote; Statistikamt Nord, Regionaldaten Osdorf (Wohngebäude, Wohnungen, Wohnungsgröße, Stand 31.12.2025); Immobilienpreise im Bestand ohne Neubau, Stand Januar 2026, nach LBS-Immobilienmarktatlas Hamburg und Umland, veröffentlicht vom Statistikamt Nord. Mittlere Preisniveaus, einzelne Objekte können deutlich abweichen.
Was Auftraggeber über Baugutachter Steinbach sagen.
„Vor dem Kauf unseres Einfamilienhauses haben wir eine Hauskaufberatung in Anspruch genommen. Herr Steinbach hat auf Punkte hingewiesen, die uns niemals aufgefallen wären. Die Investition hat sich definitiv gelohnt.“
Philip Herz · Google-Bewertung„Herr Steinbach hat einen Bauschaden an unserem Objekt begutachtet und die Feststellungen sehr detailliert dokumentiert. Die technische Einschätzung war klar, sachlich und gut verständlich.“
Andreas Ammon · Google-Bewertung„Ich habe Steinbach-Immobiliengutachten für eine Wertermittlung beauftragt und war sehr zufrieden. Transparent, nachvollziehbar und fachlich absolut überzeugend.“
Dora Goerke · Google-Bewertung„Wir hatten in unserer Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelverdacht und haben Herrn Steinbach mit einer Begutachtung beauftragt. Die Untersuchung erfolgte sehr sorgfältig und nachvollziehbar.“
Torsten Schmid · Google-Bewertung„Nach der Erbschaft eines Hauses war ich unsicher, wie viel es wirklich wert ist. Der Gutachter hat mir eine klare Einschätzung geliefert und mich hervorragend beraten.“
Eva Bruns · Google-Bewertung„Nach einem Wasserschaden haben wir den Gutachter hinzugezogen. Der Bericht war detailliert und hat uns bei der weiteren Klärung sehr geholfen.“
Lilly Meyer · Google-BewertungAusgewählte Rückmeldungen aus Google-Bewertungen von Baugutachter Steinbach. Das Band hält an, wenn Sie mit der Maus darüberfahren.
Angrenzende Stadtteile und Bezirk.
Osdorf gehört zum Bezirk Altona. Michael Steinbach begutachtet ebenso in den Nachbarstadtteilen und in ganz Hamburg.
Angrenzendes Umland
Hamburg
Vom ersten Anruf bis zum Ortstermin.
Hamburg ist Standort von Baugutachter Steinbach. Die Lage des Objekts in Osdorf fließt in den Festpreis ein, der vor der Beauftragung verbindlich vereinbart wird.
Termine sind in der Regel kurzfristig möglich. Steht ein Notartermin oder eine Abnahme bevor, sagen Sie es bitte direkt bei der Anfrage.
Erbe, Scheidung, Kauf oder Steuer? Hier finden Sie Antworten.
Fachbeiträge von Michael Steinbach zu den häufigsten Anlässen für ein Gutachten, mit Rechenbeispielen und rechtlicher Einordnung für Hamburg und Norddeutschland.
Fragen zur Begutachtung in Osdorf
Was kostet ein Baugutachter in Osdorf?
Die Einstiegspreise stehen bei jeder Leistung, etwa ab 799 € für die Hauskaufberatung oder ab 999 € für die Wertermittlung, jeweils inkl. MwSt. Den verbindlichen Festpreis für Ihr Objekt in Osdorf erhalten Sie vor der Beauftragung.
Was ist beim Kauf einer Wohnung im Osdorfer Born zu beachten?
Wichtig sind Zustand und Sanierungsplanung der Wohnanlage: Fassade, Balkone, Dach, Aufzüge und Leitungen. Protokolle, Beschluss-Sammlung und Erhaltungsrücklage zeigen, welche Maßnahmen anstehen und ob Sonderumlagen drohen.
Was kostet die Modernisierung eines Reihenhauses aus den 1960er Jahren?
Das hängt vom Zustand ab. Häufig stehen Dach, Fenster, Heizung und Leitungen an. Bei einer Hauskaufberatung werden die Maßnahmen nach Dringlichkeit eingeordnet und grob beziffert.
Kommt der Gutachter persönlich?
Ja. Michael Steinbach nimmt jeden Ortstermin in Osdorf selbst wahr und ist auch Ihr Ansprechpartner für Rückfragen zum Gutachten.
Erhalte ich auch eine rechtliche Einschätzung?
Gutachten enthalten bei Bedarf Hinweise zu baurechtlichen Folgen, etwa nach BGB, Wohnungseigentumsgesetz oder der Hamburgischen Bauordnung. Diese Hinweise sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung.
Begutachtung in Osdorf? Rufen Sie an.
Nennen Sie Objekt und Anliegen. Michael Steinbach meldet sich persönlich und nennt Ihnen die passende Leistung mit Festpreis und Terminvorschlag.
Rechtliche Hinweise auf dieser Seite sind eine fachliche Einschätzung im Sinne des Baurechts und ersetzen keine anwaltliche Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.